Il mercato dei mutui bancari è un mercato in continua evoluzione che tende a venire sempre più incontro alle esigenze del consumatore senza, ovviamente, perdere di vista gli interessi degli istituti finanziari.
Un particolare tipo di mutuo è quello oggi maggiormente in voga nel Regno Unito: si tratta del mutuo offset, di cui andremo qui appresso ad identificarne le caratteristiche.
In questo articolo si parla di:
Come funziona il Mutuo Offset?
Come detto, si tratta di una particolare tipologia di finanziamento molto gettonata nel Regno Unito, mentre nel nostro Paese è ad oggi prevista e proposta solo da un numero esiguo di istituti bancari.
Il mutuo offset è un mutuo a tasso variabile che è accessibile esclusivamente ai correntisti dell’istituto bancario che eroga il prestito.
Prevede una formula che sfrutta il principio della compensazione tra una somma a debito e una somma a credito (off set vuol dire appunto compensazione), per cui più è alta la giacenza sul proprio conto corrente e meno saranno gli interessi pagati a fronte del mutuo offset.
In altre parole, l’ammontare dell’interesse da versare è inversamente proporzionale alla giacenza media di liquidità sul conto corrente (calcolata periodicamente, di solito sul mese), che viene utilizzata come una sorta di garanzia in più per l’erogazione del finanziamento.
Come viene calcolato il tasso di interessi nel mutuo offset?
Le modalità di calcolo degli interessi del mutuo seguono due modalità differenti.
Il metodo più semplice di calcolo è quello che ogni mese porta a compensare il capitale residuo del mutuo con la giacenza media sul conto; in questo modo maggiore è la giacenza media, minori saranno gli interessi da rifondere.
Un altro metodo di calcolo della rata sta nell’operare la differenza tra interessi passivi del mutuo e interessi attivi della liquidità via via depositata sul conto.
Per quanto riguarda questa seconda modalità di calcolo, la rata diventa conveniente nel momento in cui la differenza di interessi va a compensare anche i tassi bancari e le ritenute sulle giacenze.
Ovviamente, per poter accedere ad un mutuo offset condizione imprescindibile è disporre di un cospicuo conto corrente da collegare al mutuo.
Ciò proprio per il principio di compensazione che va ad attingere alla differenza tra l’importo del mutuo richiesto e la giacenza media sul conto corrente.
Va da sé, quindi, che, viceversa, non è consigliato, a chi non ha sufficienti giacenze depositate, dato che il risultato sarebbe un tasso più alto di un variabile normale.
Un’altra situazione in cui non è conveniente optare per la richiesta di un offset è quando si sa già che, a breve o medio termine, si avrà necessità di prelevare importanti cifre dal proprio capitale depositato per affrontare delle spese.
In questo caso, il tasso vantaggioso stipulato all’inizio potrebbe subire variazioni proporzionali e diventare nettamente più alto rispetto ad un variabile standard.
Vantaggi e svantaggi del mutuo offset
Vantaggi
Il vantaggio di questo tipo di mutuo sta nel fatto che si possa risparmiare sulla rata dato che il tasso effettivo risulta inferiore rispetto al tasso nominale applicato.
L’importo della rata quindi, almeno nei primi anni (quando la percentuale di interessi è preponderante) sarà inferiore.
Svantaggi
Gli svantaggi, a parte quello di dover necessariamente garantire che il livello di liquidità sul conto corrente non diminuirà, consiste nel fatto che, trattandosi comunque di un mutuo a tasso variabile, i tassi potrebbero aumentare nel tempo con l’aumento dei tassi di interesse.
Tuttavia va detto che esistono tipologie di mutui offset anche a tasso fisso, e che i mutui offset a tasso variabile possono essere agganciati al tasso Bce oppure al tasso Euribor.
Il Mutuo Offset conviene?
In conclusione, possiamo affermare che il mutuo offset non può essere acceso da chi non abbia un minimo di liquidità sul conto corrente; da ciò ne deriva che, nella maggioranza dei casi, il mutuo offset non viene richiesto per l’acquisto della prima casa, bensì per acquistare un immobile per investimento.
Si rileva, inoltre, che è possibile collegare anche più conti correnti al mutuo, in modo da abbassare ulteriormente la rata.
