La cessione di immobili fra parenti è piuttosto frequente, soprattutto fra genitori e figli. Tuttavia ciò che potrebbe sembrare un’operazione semplice, data la natura dei rapporti fra le parti, nasconde non poche insidie e va valutata molto attentamente, per non incorrere in problematiche che potrebbero emergere nel tempo, sia dal punto di vista contrattuale, sia per quanto riguarda l’aspetto tributario.
Tuttavia questa possibilità esiste ed ecco perché le banche hanno pensato ad un prodotto finanziario specifico denominato mutuo genitori o mutuo per l’acquisto casa tra parenti.
In questa guida ti parleremo del mutuo per acquistare casa dai genitori o appunto dai parenti, affronteremo la questione se sia facile ottenerlo o meno e confronteremo questo prodotto con la donazione dell’immobile.
Scopriamo meglio di che cosa si tratta.
In questo articolo si parla di:
Comprare casa da genitori e parenti: un mutuo particolare
È piuttosto comune che un genitore o anche un parente stretto (come un fratello, uno zio e così via) che voglia cedere la propria casa in famiglia, desideri che quest’operazione sia vantaggiosa per tutti gli attori del contratto. Ci sono diversi modi con cui un parente può subentrare a un altro.
I più comuni sono:
- comodato d’uso
- donazione
- compravendita
Devi considerare che ognuna di queste possibilità ha i suoi pro e contro, fra cui rischi fiscali, impugnazioni, diniego delle banche.
Il comodato d’uso è certamente un tipo di contratto che non prevede particolari criticità, se non che non diventerai automaticamente proprietario dell’immobile, ma dovrai utilizzarlo, custodirlo e lasciarlo entro i termini eventualmente stabiliti nel contratto.
Di norma questo tipo di contratto cessa alla morte del parente che te l’ha concesso, affinché questo possa tornare ad essere annoverato fra i beni soggetti ad eredità.
La seconda possibilità è data dalla donazione, la quale prevede meno passaggi burocratici, ma che presenta comunque delle possibili problematiche di tipo ereditario e bancario, come vedremo più avanti.
La compravendita è il metodo più sicuro per effettuare quest’operazione, che può anche passare attraverso la richiesta di un mutuo per acquisto casa tra parenti.
In questo caso le difficoltà potrebbero aumentare perché la banca potrebbe sospettare che tu stia compiendo un’operazione fittizia per ottenere liquidità, oppure che stia cercando di evitare alcuni adempimenti fiscali onerosi.
In ogni caso, una volta ottenuto il benestare della banca, potrai usufruire di tutte le agevolazioni previste per qualsiasi altro mutuo, di conseguenza anche il mutuo per acquisto prima casa fra parenti.
Mutuo genitori: è facile ottenerlo?
Come abbiamo anticipato non è così semplice ottenere un mutuo in questa situazione. Per dimostrare alla banca che non stai tentando di raggirarla, ti consigliamo di agire esattamente come se stessi acquistando casa da un estraneo.
Non entreremo nel dettaglio dei documenti necessari; in questa fase ti sarà però interessante sapere che molta importanza verrà data a tutti i documenti che consentano di determinare il valore reale dell’immobile.
Questo aspetto è molto importante per la banca, perché valuterà la corrispondenza tra il valore dichiarato e quello reale.
Ti suggeriamo quindi di stipulare un contratto di compravendita che risulti equo e strettamente corrispondente al valore di mercato dell’immobile oggetto della compravendita.
L’eredità nascosta
Un altro motivo per cui potrebbero sorgere controversie è il fattore eredità: la società creditrice infatti potrebbe sospettare che dietro ad una compravendita fra parenti si celi la volontà di escludere altri eredi.
Considera però che gli altri aventi diritto, hanno la possibilità di contestare l’operazione entro 5 anni dalla stipula del contratto, periodo dopo il quale qualsiasi diritto non potrà più essere rivendicato.
In questo caso ti suggeriamo di consultare un notaio e di ottenere un documento scritto in cui ci sia una rinuncia all’immobile espressa dagli altri eredi, se presenti: la banca avrà in questo modo uno strumento in più per tutelarsi e ti concederà il mutuo per acquisto casa tra parenti più facilmente.
Se poi l’accordo fra te e il venditore presupponesse una restituzione del denaro, è sempre meglio inserire questa clausola nel rogito notarile, affinché tu non debba subire accertamenti fiscali.
È piuttosto comune infatti che questa pratica non venga documentata nero su bianco e che vada quindi a falsare un’eventuale dichiarazione dei redditi, facendo scattare gli accertamenti fiscali per le incongruenze rilevate.
mutuo per acquisto casa tra parenti o donazione?
La donazione è un’altra delle modalità con cui spesso avviene il passaggio di immobili soprattutto fra genitori e figli e, come abbiamo anticipato, anch’essa potrebbe essere motivo di controversia.
L’aspetto più rilevante potrebbe sorgere nel momento in cui tu decidessi di vendere la casa: in caso di donazione infatti, gli eredi hanno un lasso di tempo per poter reclamare diritti sul bene.
Inoltre se pensi di risparmiare su atto notarile e costo del mutuo, devi considerare che la donazione prevede un carico fiscale non trascurabile:
- tassa di donazione
- imposta ipotecaria
- imposta di registro
- imposta catastale
La tassa di donazione è certamente la più ingente, soprattutto nel caso di parentela di primo grado: ecco perché ti consigliamo di valutare, soprattutto in base al valore dell’immobile, quali pro e contro sono sul piatto della bilancia.
Torniamo però al mutuo tra parenti e scopriamo quali sono le caratteristiche specifiche di questo prodotto.
Caratteristiche specifiche
Per quanto riguarda le caratteristiche il mutuo per acquisto casa tra parenti non differisce né per durata né per importi che vengono concessi rispetto a quelli di altre tipologie di mutuo.
Come ti abbiamo anticipato, l’aspetto più rilevante dal punto di vista bancario sarà la verifica dell’effettiva corrispondenza tra il valore richiesto e quello dell’immobile, oltre al controllo di eventuali criticità per quanto riguarda l’asse ereditario. Tuttavia, una volta approvato, questo mutuo non differirà affatto rispetto alle altre tipologie.
