Il saldo e stralcio immobiliare è una procedura che permette di sottoscrivere un accordo contrattuale tra un creditore (ad esempio una banca o una finanziaria) e un debitore che nel corso degli anni, dopo aver acquistato un immobile, non è più in grado di onorare il pagamento delle rate del mutuo sottoscritto. Nello specifico, è possibile dire che:
Il fine ultimo del saldo e stralcio immobiliare è quello di estinguere la posizione debitoria di un soggetto a fronte della vendita di un immobile pignorato (si tratta in genere di immobili gravati da un mutuo ipotecario) prima che l’immobile stesso venga venduto all’asta a un prezzo che potrebbe essere inferiore rispetto al totale complessivo del debito.
È opportuno tenere in considerazione che quando un immobile finisce all’asta il procedimento genera ulteriori costi e prolunga i tempi di attesa. Ma c’è di più. Se, infatti, dalla vendita si ricava un prezzo inferiore al debito, quest’ultimo persiste e la posizione del debitore non può essere stralciata.
Per tali motivi, la procedura di vendita di un immobile all’asta è molto spesso l’ultima modalità alle quali gli istituti bancari fanno ricorso. Soprattutto se si tiene in considerazione che il prezzo di vendita degli immobili all’interno di un’asta può essere inferiore, rispetto al prezzo di mercato, anche del 30 o 40%.
Non solo. Nei casi in cui un’asta finisce deserta, il Tribunale può anche disporre nuove sessioni di vendita, che comportano un’ulteriore riduzione del prezzo di vendita del 25% sul valore di partenza. Sembra a questo punto evidente che, il valore di rientro stimato possa risultare talmente basso e le tempistiche troppo dilatate nel tempo, così da spingere le banche a cercare un’altra soluzione, come ad esempio il saldo e stralcio del debito.
In questo articolo si parla di:
Come funziona il saldo e stralcio immobiliare?
All’atto pratico, una domanda che in molti si pongono è: come funziona il saldo e stralcio immobiliare anche in presenza di mutuo ipotecario? Le varie fasi del procedimento consistono in:
- Valutazione del bene, al fine di stabilirne un ipotetico prezzo di vendita.
- Accordo tra le parti in causa
- Vendita dell’immobile.
Accordo tra creditori e ricerca degli acquirenti
Dopo aver valuto l’immobile e stabilito l’ipotetico prezzo di vendita, si entra nel vivo del processo, caratterizzato da un insieme di attività volte a raggiungere e sottoscrivere un accordo per la favorevole conclusione del procedimento. In particolar modo, in questa fase, è necessario:
- Trovare un acquirente che sia favorevole ad acquistare l’immobile all’interno di una procedura di saldo e stralcio immobiliare.
- Concludere un accordo con i creditori al ribasso, così da consentire al debitore di versare quanto dovuto e chiudere la propria posizione debitoria.
- Sottoscrivere un atto formale che tuteli interessi e diritti delle parti che sono coinvolte.
Vendita dell’immobile
La vendita dell’immobile e soprattutto la cosiddetta rinuncia agli atti della procedura esecutiva sono i passaggi finali fondamentali di un processo di saldo e stralcio immobiliare, anche in presenza di mutuo ipotecario.
Una volta che l’accordo è stato sottoscritto da tutte le parti in causa (debitore esecutato, acquirente e creditori) è possibile procedere con la vendita del bene. Quest’ultima avviene in Tribunale alla presenza di un Giudice dell’Esecuzione, con apposita udienza, e ancora in presenza di un notaio rogante.
Che cosa avviene durante l’udienza? Gli atti sono diversi e così riassumibili:
- Il debitore firma l’atto di compravendita.
- L’acquirente consegna il corrispettivo al notaio.
- I creditori, come prescritto dall’art. 629 c.p.c., rinunciano all’esecuzione.
- Il Giudice dichiara il termine della procedura e ordina che il pignoramento venga cancellato.
- Il notaio consegna ai creditori la cifra pattuita (concedendo, se necessario, anche il consenso alla cancellazione di ipoteche, se presenti).
- L’acquirente procede con la sottoscrizione dell’atto.
È importante sottolineare in questo frangente che la rinuncia agli atti è un documento di fondamentale importanza.
Dopo la negoziazione dello stralcio di un mutuo ipotecario i creditori devono firmare la rinuncia agli atti, un documento ufficiale con il quale si rinuncia a qualsiasi tipo di pretesa, anche futura, a scapito del debitore.
Chiaramente, la rinuncia agli atti è ottenibile solo se il soggetto debitore ha raggiunto un accordo con tutti i creditori coinvolti e non soltanto con il creditore che ha dato il via alla procedura.
Perché ricorrere al saldo e stralcio immobiliare?
Si tratta certamente di una domanda lecita: perché conviene ricorrere al saldo e stralcio immobiliare? Per il semplice fatto che questa procedura può essere vantaggiosa per tutte le parti in causa. I principali vantaggi possono così riassumersi:
- Recupero del credito in un tempo minore rispetto alla vendita all’asta.
- Possibilità di evitare che l’immobile, in caso di più aste per lo stesso bene, venga svalutato a danno di entrambe le parti.
- Eliminazione del debito e possibilità, per il debitore, di poter richiedere nuovi finanziamenti.
- Risparmio sui tempi e sui costi per l’acquirente.
Nonostante gli indubbi vantaggi dello stralcio del mutuo ipotecario, ricordiamo che i creditori, specialmente le banche, tendono a rifiutare il saldo e stralcio se vi sono grandi possibilità di recuperare l’intero credito o comunque più di quanto offerto. Rifiuto ancora più probabile nel caso in cui il debitore risulti essere possessore di altri beni pignorabili o goda di uno stipendio aggredibile.
